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토지가 국가소유인 중국에서 주택 구매 시 토지용도부터 확인하는 것이 중요하다. 그럼에도 대부분 구매자들은 이를 전혀 염두에 두고 있고 있으며 일부 구매자는 나중에야 토지의 사용기한이 70년이 아닌 것을 발견하고 당황하기도 한다.

중국의 토지는 용도에 따라 거주용지 70년, 공업•교육•과학•문화•위생•체육용지가 50년, 상업•관광•오락용지 40년, 종합 혹은 기타 용지는 사용기한이 50년으로 규정돼 있다. ‘물권법’에 따르면, 주택건설용지는 사용기한이 만료 후 자동으로 연장되나 비주택용지는 자동으로 연장되지 않기 때문에 리스크가 따른다.

주택 구매 시 토지와 관련해 다음과 같은 점에 주의해야 한다.

1. 주택이 지어진 토지 모두 주거용지인 것은 아니다. 토지용도가 ‘종합용지’의 경우 그 위에 상업용 부동산이나 주택을 지을 수 있기 때문이다. 통상적으로 말하는 주상복합아파트(商住楼)는 토지사용 기한이 50년이다.

2. 토지사용 기한은 부동산등기 권리증이 발급된 시점부터 계산되는 것이 아니라 개발업체가 토지를 양도받은 시기부터 계산된다. 따라서 개발업체가 양도받은 토지에 대한 개발을 미뤄왔을 경우 최소 2~3년이라는 시간은 주택을 사용도 전에 ‘증발’한다.

3. 각종 원인으로 개발이 중지됐다가 재건축 한 주택의 토지사용기한은 크게 축소된다. 일반적으로 란워이러우(烂尾楼)로 표현되는 이런 주택들은 겨우 30년 정도의 토지사용기한만 남겨두고 있는 것들이 많다.

4. 주거용지를 비주거용지로 사용용도를 변경가능하다. 양도받을 당시에는 주거용지였더라도 양도측과 유관 부문의 허가를 거쳐 토지용도를 변경할 수도 있다. 용도변경이 쉽사리 이루어지는 것은 아니지만 도시발전계획 등 수요에 따라 바뀔 수도 있다.

5. 토지용도와 관련해 개발상의 위약책임을 물을 수 있는 경우는 다음과 같다. 만일 계약 체결 시 개발상이 구매자에게 토지용도 및 사용기한 등 상황에 대해 설명했다면 위약책임을 물을 수 없다. 하지만 만일 계약서에 토지용도 및 기한을 명시했다면 용도가 변경된 후 개발상에 위약책임을 물을 수 있다.

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